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Derecho Bancario    (Gastos de formalización de la hipoteca)

El Tribunal Supremo, a través de la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 ha declarado abusivas las cláusulas en la que se impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Prácticamente el 100% de las hipotecas suscritas en los últimos años adolecen de esta cláusula, declarada abusiva y nula y que, por tanto, desde ya se puede reclamar con muchísimas garantías de éxito.

En Rsa Abogados somos especialistas en reclamaciones bancarias.

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¿Qué gastos podríamos reclamar?

Debemos diferenciar los gastos correspondientes a la compraventa de los del préstamo hipotecario, puesto que sólo estos últimos podrán ser objeto de reclamación.

Y en concreto, estarían incluidos las facturas de Notaría y Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En cuanto a las facturas de Notaría y Registro de la Propiedad, el Tribunal Supremo establece que el pago debería asumirlo el que solicita el servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho y si alguien tiene un especial interés en la documentación e inscripción de la hipoteca es el banco, que es el que adquiere el título ejecutivo y constituye la garantía real.

Y en cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo también entiende que el obligado al pago es el banco, por tanto, también deberíamos incluirlo en la reclamación.

¿Qué documentos necesito para reclamar?

La documentación que necesitarás para poder reclamar estos gastos son:

• Escritura de tu hipoteca.
• Factura de la tasación del inmueble.
• Factura del notario.
• Factura del registrador.

Si no conservo las facturas, ¿Cómo puedo recuperarlas?

Tanto el notario, como el Registro de la Propiedad conservan las facturas, como así también la Entidad bancaria. Incluso esta última le puede entregar una copia de la liquidación de los gastos donde vienen detallados.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

La nulidad de una cláusula por abusiva es una cuestión considerada de orden público y por tanto puede ser apreciada en cualquier momento por un Tribunal, incluso de oficio. Al tratarse de una nulidad de pleno derecho no se encuentra sujeta a plazo, es decir, se puede reclamar en cualquier momento.

¿Qué posibilidades tengo de ganar?

Las posibilidades son altísimas, aún mayores que en los casos de cláusula suelo ya que en este caso no se juzga la transparencia de la cláusula ni la información que al respecto te dio el Banco, sino únicamente si el Banco incluyó esta cláusula que obligaba al cliente a asumir todos los gastos. En caso de ser así (como ocurre en la practica totalidad de las hipotecas) el juez no tendrá más remedio que declarar su nulidad y ordenar que te devuelvan el dinero.

Ello es así porque, como decíamos, esta Sentencia sienta jurisprudencia de modo que los Tribunales de nuestro país vienen obligados a seguir la línea marcada por el Tribunal Supremo.